Baufinanzierung
Die Baufinanzierung richtig planen.
Es gibt viele Arten eine Immobilie zu finanzieren. Wir berücksichtigen für Ihre Immobilienfinanzierung neben unterschiedlichen Darlehensarten auch Bausparen, staatliche Förderungen und andere Finanzierungsarten.
Die häufigsten Finanzierungsarten in der Baufinanzierung haben wir hier für Sie zusammengefasst. Abhängig davon, was Sie genau planen, kann Ihre Baufinanzierung auch mehrere Finanzierungsarten beinhalten. In der persönlichen Beratung finden wir heraus, was für Sie die optimale Lösung ist.
Vereinbaren Sie einfach eine kostenfreie und unverbindliche Beratung und schildern dabei kurz, worum es bei Ihrem Vorhaben geht und was für Sie wichtig ist.
Wir beraten Sie zu Ihren Möglichkeiten und berücksichtigen Ihre Wünsche und Ziele für unser Angebot. Wir schalten Sie für eines unserer Kundenportale frei.
Entscheiden Sie sich für ein Angebot und reichen Sie uns die von der gewählten Bank benötigten Unterlagen ein. Wir kümmern uns um den Rest.
Nach kurzer Zeit erhalten Sie die Entscheidung der Bank. Selbstverständlich betreuen wir Sie auch nach Vertragsschluss gerne weiter.
Das Annuitätendarlehen ist wohl die am häufigsten genutzte Art, um eine Immobilie zu finanzieren.
Als Annuität bezeichnet man die Jahreszahlung von Zins und Tilgung für einen Kredit.
Zinsen sind dabei die "Kosten", die Sie für Ihren Kredit bezahlen. Zinsen werden bei dieser Kreditart nur auf die mit jeder Ratenzahlung noch offene Restschuld berechnet.
Die Tilgung ist der Teil der Annuität, mit dem Sie Ihren Kredit zurückzahlen.
Ihre monatliche Rate enthält bei einem Annuitätendarlehen stets Zins und Tilgung.
Da der Zinsanteil mit jeder Ratenzahlung geringer wird, die Ratenhöhe hingegen unverändert bleibt, nimmt folglich der Anteil der Tilgung mit jeder Monatsrate zu. Anders gesagt zahlen Sie Ihren Kredit mit jeder weiteren Rate etwas schneller zurück.
Die Zinskonditionen werden bei einem Annuitätendarlehen für eine feste Laufzeit festgeschrieben. Diese Zeit wird Zinsbindung oder auch Zinsfestschreibung genannt.
Wird ein Darlehen bis zum Ablauf der vereinbarten Zinsbindung mit Hilfe Ihrer monatlichen Raten komplett zurückgezahlt, wird diese Form des Annuitätendarlehens als Volltilgerdarlehen bezeichnet. Viele Kreditgeber gewähren Zinsrabatte für Volltilgerdarlehen, da hier das Risiko einer Anschlussfinanzierung entfällt.
Wir vermitteln Ihnen Annuitätendarlehen mit Zinsbindungen von bis zu 40 Jahren.
Bei dieser Finanzierungsart zahlen Sie zunächst nur Zinsen auf das aufgenommene Darlehen.
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt in vollem Umfang zum Ende der Zinsbindung.
Diese Darlehen nennt man endfälliges Darlehen oder auch Zinszahlungsdarlehen.
Anstatt direkt – Monat für Monat – zu tilgen, wie es beim Annuitätendarlehen der Fall wäre, wird hier ein sogenannter ‚Tilgungsersatz'
angespart. Es werden somit ein Bankdarlehen und ein Tilgungsersatz miteinander kombiniert.
Bei dem Tilgungsersatz kann es sich z. B. um einen Bausparvertrag, eine Lebensversicherung, eine Rentenversicherung oder auch einen Investmentsparplan handeln.
Diese Finanzierungsart kommt häufig zum Einsatz, wenn steuerliche Aspekte zu beachten sind, beispielsweise bei der Baufinanzierung für Immobilien zur Viermietung.
Auch für selbst genutzte Immobilien kann diese Finanzierungart sinnvoll sein. Hier sollten die anfallenden Kosten jedoch mit anderen Finanzierungsarten verglichen und Vor- und Nachteile abgewogen werden.
Forward-Darlehen sind die übliche Finanzierungsart für Anschlussfinanzierungen, die mehr als ein Jahr in der Zukunft liegen, für die aber schon heute die Finanzierungskonditionen fest vereinbart werden sollen.
Forward-Darlehen gibt es als Annuitätendarlehen und als endfällige Darlehen.
Eine Kombination von einem Forward-Darlehen mit einem Tilgungsersatz, zum Beispiel einem Bausparvertrag, ist daher möglich.
Wichtig ist bei einem Forward-Darlehen, dass die Zinsbindung mit dem vereinbarten Termin der Anschlussfinanzierung beginnt, nicht mit dem Vertragsschluss.
Die Zeit, für die die Finanzierungskonditionen vorab vereinbart wurden, wird zur Zinsbindung hinzugerechnet (die sogenannten 'Forward-Monate').
Wir vermitteln Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von bis zu 30 Jahren, die maximal 66 Monate vor der geplanten Anschlussfinanzierung fest vereinbart werden können.
Ein Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren, das 48 Monate vor der Anschlussfinanzierung vereinbart wird, verschafft Ihnen somit in Bezug auf Ihre Finanzierungskonditionen Planungssicherheit über 24 Jahre.
Für die gewährte, längere Zinssicherheit berechnet der Kreditgeber einen kleinen Zinsaufschlag. Dieser Aufschlag wird für jeden Monat gerechnet, den das Forward-Darlehen vor der geplanten Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird.
Unserer Erfahrung nach macht ein frühzeitiger unabhängiger Vergleich möglicher Kreditgeber Sinn, da der Zinsaufschlag für viele Forward-Monate bei manchen Kreditgebern nur minimal ausfällt, bei anderen hingegen ist der Aufschlag so hoch, dass er den Abschluss eines Forward-Darlehens selbst mit nur wenigen Jahren Vorlaufzeit unattraktiv macht.
Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus einem Sparplan und einem Immobiliendarlehen.
Über einen Bausparvertrag kann der Kauf, die Anschlussfinanzierung oder die Modernisierung einer Wohnimmobilie zinsgünstig finanziert werden.
Bausparen kann eine sinnvolle Alternative aber auch Ergänzung zu einer Baufinanzierung sein. Dies sind einige Besonderheiten von Bausparverträgen:
Der Ablauf eines Bausparvertrages gliedert sich in 3 Phasen:
1. Ansparphase
2. Zuteilungsphase
3. Darlehensphase
Es besteht Anspruch auf staatliche Förderungen, wie die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie oder die Riester-Förderung (Wohnriester), sofern die Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.
* Das Angebot an LBS-Bausparverträgen, das wir Ihnen vermitteln können, ist derzeit eingeschränkt.
Informieren Sie sich zu der für Sie maximalem Förderung.
Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) werden über diverse Programme angeboten. Die Förderungen der KfW gibt es als Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen oder eine Kombination aus beidem. Förderungen der KfW gibt sowohl für Neubauimmobilien als auch für bestehende Immobilien.
In unserer Fördermittelsuche können Sie sich zu bundesweit über 6.600 Förderungen, z.B. von KfW und BAFA, informieren.
Zudem sind Steuervorteile möglich, wie z.B. eine erhöhte AfA aufgrund von Restnutzungsdauergutachten oder auch Sonderabschreibungen für Denkmalimmobilien, sowohl bei Vermietung als auch bei Eigennutzung.
Im Rahmen unserer Baufinanzierungsberatung besprechen wir mit Ihnen, welche KfW-Programme für Sie in Frage kommen und ob Sie zur Einbindung in Ihr individuelles Baufinanzierungskonzept sinnvoll sind.
Für den Neubau von Immobilien
Für bestehende Immobilien
Förderungen des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
Variable Darlehen zeichnen sich durch einen veränderlichen Sollzins ohne Zinsbindung aus. Je nach Bank erfahren diese Darlehen eine Zinsanpassung alle zwei bis sechs Monate, unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage.
In der Regel wird ein sogenannter Referenzzinssatz vereinbart, wie zum
Beispiel der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Der EURIBOR ist der Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Er orientiert sich am Leitzins der EZB (Europäischen Zentralbank).
Wichtig ist, dass regelmäßige Zinsanpassungen gleichermaßen Chancen und Risiken mit sich bringen. Durch diese Zinsanpassungen haben kurzfristige Marktentwicklungen einen unmittelbaren Einfluss auf die Kreditrate, die Sie für ein variables Darlehen zahlen müssen. Das kann zu Ihrem Vorteil sein, falls die Marktzinsen sinken, oder zu Ihrem Nachteil, wenn die Marktzinsen steigen.
Grundsätzlich kann ein variables Darlehen kurzfristig zurückgezahlt werden, unter Beachtung einer Kündigungsfrist von in der Regel drei Monaten.
Die Zwischenfinanzierung ist eine Finanzierungsart zur kurzfristigen Überbrückung. Gerade in den folgenden Szenarien kommt eine Zwischenfinanzierung in Betracht:
Sobald der Grund für die Zwischenfinanzierung entfällt, ist eine vollständige und kostenfreie Ablösung möglich.
Bei allen Zwischenfinanzierungen müssen Sie beachten, dass für eine gewisse Zeit eine zusätzliche monatliche Belastung auf Sie zukommt:
Eigenkapital in ein Immobilienprojekt einzubringen, ist grundsätzlich eine richtige Entscheidung, da es den Finanzierungsbedarf reduziert.
Dies kann zu besseren Zinskonditionen, einer größeren Auswahl möglicher Darlehensgeber und einer niedrigeren monatlichen Rate oder auch einer kürzeren Gesamtlaufzeit Ihrer Baufinanzierung führen.
Bei vielen Baufinanzierungen ist das Eigenkapital aber nicht unmittelbar und in voller Höhe verfügbar, sondern gebunden oder z. B. nur unter Einhaltung einer Kündigungsfrist verfügbar.
Beispiele hierfür sind die anstehende Auszahlung der Kapitalleistung aus einer Lebensversicherung oder die Auszahlung von Bausparguthaben.
In diesen Fällen wird in der Regel eine Zwischenfinanzierung zur Überbrückung genutzt bis Ihr Eigenkapital verfügbar ist.
Oft wird der Erlös aus einem Immobilienverkauf als finanzielle Grundlage für einen Neukauf benötigt.
Hier bietet sich die Zwischenfinanzierung in Form einer Vorfinanzierung an, damit direkt ausreichend Kapital für den Neukauf einer Immobilie zur Verfügung steht und nicht auf den Verkauf der vorhandenen Immobilie gewartet werden muss.
Wichtig ist hierbei vor allem einen realistischen Verkaufserlös, nach Abzug etwaiger Restschulden für Baufinanzierung oder Ähnliches, anzusetzen, damit die Gesamtfinanzierung gesichert ist.
Abhängig vom konkreten Einzelfall, können für eine Baufinanzierung auch staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden. Diese gibt es nicht nur zur Modernisierung, sondern auch für den reinen Kauf.
Diese Förderung kann Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder auch sogenannte öffentliche Mittel beinhalten.
Die Auswahl an möglichen KfW-Programmen ist recht groß. Unter „KfW und andere Förderungen“ haben wir Ihnen daher zur besseren Orientierung ein PDF-Dokument als „KfW-Förder-Finder“ hinterlegt.
Insbesondere bei öffentlichen Mitteln ist aber zu prüfen, inwiefern Ihre persönlichen Voraussetzungen und die zu finanzierende Immobilie, die für eine Genehmigung erforderlichen Auflagen erfüllen.
Bei öffentlichen Mitteln ist dies lokal recht unterschiedlich und es kann notwendig werden diese Mittel aufgrund des jeweiligen Antragsprozesses über eine Zwischenfinanzierung vorzufinanzieren und die Zwischenfinanzierung dann später durch die öffentlichen Mittel abzulösen.
In jedem Fall sollten Sie sich hierzu beraten lassen, um die für Sie passendste Lösung zu finden.
Wohnkredite bzw. Modernisierungskredite sind Ratenkredite für kleinere Modernisierungen von Immobilien.
Hierbei sind Kreditbeträge in der Regel bis zu 50.000 Euro, bei einigen Kreditgebern auch bis zu 75.000 Euro möglich.
Für die Rückzahlung werden in der Regel bis zu 120 Monate (10 Jahre), bei einigen Kreditgebern bis zu 180 Monate (15 Jahre) gewährt.
Eine vorzeitige Rückzahlung ist möglich, bei vielen Kreditgebern sogar kostenfrei.
Die Zinskonditionen sind aufgrund des Verwendungszwecks in der Regel günstiger als bei Ratenkrediten zur freien Verwendung.
Viele Kreditgeber wünschen jedoch bei der Antragstellung eine Aufstellung der
geplanten Maßnahmen zur Modernisierung. Nachweise über die erfolgten Modernisierungen werden dagegen meist nicht verlangt.
Öko- und Solarkredite sind Ratenkredite speziell für die ökologische oder energetische Modernisierung Ihrer Immobilie.
Dies kann beispielsweise der Einbau einer Wärmepumpe oder die Installation einer Photovoltaikanlage sein.
Im Vergleich zu Modernisierungskrediten sind die Zinskonditionen unter Umständen nochmals günstiger.
Der konkrete Verwendungszweck ist bei fast allen Kreditanbietern im Rahmen der Antragstellung anzugeben und die zweckmäßige Verwendung des Kredites gegenüber dem Kreditgeber zu einem späteren Zeitpunkt auch nachzuweisen.
Eine vorzeitige Rückzahlung ist möglich und bei vielen Kreditgebern kostenfrei möglich.
Bei Bauspar-Expresskrediten handelt es sich um spezielle Kreditangebote von den verschiedenen Bausparkassen für kleinere Modernisierungen und Renovierungen von Immobilien.
Der mögliche Kreditbetrag liegt meistens bei mindestens 10.000 Euro und höchstens 50.000.
Die Verwendung des Kredites muss der Bausparkasse in der Regel nachträglich z.B. durch Rechnungen belegt werden, da diese nach dem Bausparkassengesetz ausschließlich Kredite zur sogenannten 'wohnwirtschaftlichen Verwendung' gewähren dürfen.
Die Laufzeit bis zur Rückzahlung kann bis zu 240 Monate (20 Jahre) betragen, wodurch sich sehr niedrige Monatsraten realisieren lassen.
Anders als bei normalen Ratenkrediten erfolgt die Rückzahlung hier jedoch über einen neu abzuschließenden Bausparvertrag. Die Zinskonditionen des Bauspardarlehens sind bei dem aktuellen Zinsniveau in der Regel deutlich günstiger als bei normalen Ratenkrediten und auch Modernisierungskrediten.
Auch bei Bauspar-Expresskrediten gibt es Varianten mit Zinsrabatt für ökologische oder energetische Modernisierungen, vergleichbar mit den Öko- und Solarkrediten.
Online-Terminbuchung
Vereinbaren Sie Ihren Beratungstermin mit uns:
Kontaktformular
Schildern Sie uns kurz Ihr Anliegen oder Ihre Frage über unser Kontaktformular.
Wir antworten Ihnen so schnell wie möglich.